Mercato immobiliare, bilancio positivo nel 2024. Ma non ci sono più case per le giovani coppie

Un 2024 stabile, simile al 2023, «assolutamente buono. Nello scenario prossimo vediamo un aumento di richieste di costruzioni nuove, tuttavia in una situazione in cui i prezzi sono condizionati da costi di costruzione che continuano ad alzarsi». Lo afferma Michele Bonaventura a margine del convegno dedicato giovedì scorso agli immobiliaristi nella sede del Politecnico dal titolo “Lecco riflette” e organizzato dal B Studio Immobiliare di cui Bonaventura (che è anche vicepresidente di Fimaa Confcommercio Lecco) è titolare.

Come si stanno orientando nel Lecchese le scelte di chi compra casa?
Fra usato e nuovo c’è una forbice notevole per la forte riduzione di richieste sulle classi energetiche più basse (F e G), parliamo di un calo del 77%. C’è invece un rialzo per le classi più alte dell’usato recente. Ciò anche in previsione della normativa europea casa green, con l’arrivo di certificazioni che vanno a modificare anche il panorama immobiliare.

Quale sarà quindi la destinazione degli immobili delle classi più basse?
Sono ormai immobili da investimento: li si acquista per poterci fare una riqualificazione e aumentarne il valore, è un punto di inizio di un’altra attività da fare per rendere l’immobile performante.

Che tipologie di casa sono richieste?
La maggior parte dei clienti attualmente sul mercato cercano la prima casa o vogliono migliorare rispetto a quella che hanno. Vengono richiesti soprattutto da famiglie trilocali e quadrilocali. Ma c’è un’ombra preoccupante: si sta formando un buco di mercato che tocca proprio le giovani coppie o, comunque, le fasce di reddito meno abbienti rispetto ad altre. Nella fascia di mercato fra 200mila e 300mila euro i giovani non trovano casa, oppure la trovano ma con necessità di interventi che mandano fuori budget.

Quali le conseguenze?
E’ un problema serio, che si riflette poi sulle decisioni di emigrare altrove, anche fuori provincia. Proprio per questo come agenzia abbiamo ragionato in modo macro su Milano, dove c’è lo stesso problema e in modo più acuto. A Milano moltissime persone e famiglie si sono spostate nella parte a Sud, nel Lodigiano, Pavese, Vigevanese, Cremasco, per trovare casa a prezzi più bassi. Dobbiamo diventare promotori del nostro territorio, anche per questo un anno fa abbiamo aperto una nostra agenzia a Milano, per importare nel Lecchese quella fascia di clientela milanese che ora si sta spostando a Sud di Milano. Vendiamo anche ovviamente immobili su Milano ma l’obiettivo vero è quello di proporre il nostro territorio con nuove costruzioni, su un territorio accogliente e con miglior qualità di vita.

Quali le leva da utilizzare per attrarre?
Riteniamo che la natura fra Lecco e Brianza ci dia una mano a orientare le decisioni sul nostro territorio. Inoltre, c’è un aspetto legato ai prezzi: a Milano oggi un trilocale nella fascia che mediamente costa 550mila euro (secondo nostri dati di ricerca) a Lecco costa circa 250mila. Quindi un milanese può addirittura puntare al nuovo su Lecco, dove mediamente un trilocale di 90 mq costa circa 360mila euro: potrebbe spostarsi da Milano comprando un nuovo in classe A4 molto performante avanzando ulteriormente dei soldi. E’ il nostro cavallo di battaglia su cui stiamo lavorando per portare milanesi a insediarsi nel Lecchese. Mediamente a Milano una casa costa 5mila euro al metro quadrato, gli stipendi rispetto a Lecco sono un po’ più alti ma non tanto da giustificare una forbice di prezzo così ampia visto che a Lecco si riesce ancora a trovare case dignitose (seppure non nuove) intorno ai 2mila euro al metro quadro.

Resta una situazione critica sugli affitti a Lecco?
Sì, è una situazione molto, molto difficile. Il buco di mercato che c’è nell’acquisto equivale a quello sull’affitto: le giovani coppie a Lecco città non trovano né in affitto né in acquisto. Nella migliore delle ipotesi si spostano sulla provincia, in Brianza dove ci sono ancora prezzi calmierati. Ma se si cerca casa sull’area da Lecco a Merate è difficilissimo, ci sono pochissime disponibilità e a prezzi elevati. E’ un problema di Lecco città ma che si sta evolvendo a macchia d’olio in tutta la provincia. Grandi città come Barcellona e Parigi possono essere da esempio: la politica ha dovuto intervenire imponendo il social housing e vietando gli affitti brevi, che drenavano tutto il mercato delle locazioni. Penso che arriveremo a questa situazione anche in Italia.

E nel frattempo quale può essere una via d’uscita?
Sì, lavorare su immobili rigenerati, perché le famiglie che non riescono a trovare casa né in affitto né in acquisto non hanno necessariamente bisogno di immobili in classe A4 con domotica e finiture extra: hanno bisogno di una casa decorosa dove insediarsi, stare bene e con basse spese di gestione. Acquisire degli immobili, ristrutturarli con costi non eccessivi e immetterli sul mercato significa anche trovare una grossa fascia di business e per dare opportunità. E’ la soluzione che mettiamo in campo fra gli investitori.

Sugli affitti gli interventi devono arrivare dal legislatore, mentre gli affitti brevi drenano la disponibilità di immobili sulle lunghe locazioni?
La logica di chi affitta a breve sta nella considerazione che a fronte del rischio di inserire una famiglia che in futuro potrebbe arrivare a non pagare l’affitto breve rende almeno il triplo e, soprattutto, è applicabile con regole molto più snelle. Si affitta casa per una settimana o poco più e chi la affitta poi la lascia senza problemi di morosità. Le regole del gioco non sono eque.

Anche per questo le fabbriche non trovano operai?
Certo, il problema si ripercuote sui dipendenti, che faticano a venire a Lecco dove le industrie hanno operai che guadagnano anche solo 1300 euro al mese, con coppie e famiglie che hanno una sola auto: bisogna tutelare questa fascia, se non lo facciamo nel lungo periodo ne risentiranno anche le fasce più alte. Ma in tal senso, appunto, devono arrivare nuove regole da chi governa.