Immobiliare, «dal Salva casa
una spinta decisiva»

Associazioni d’impresa, immobiliaristi e mondo delle professioni legate all’edilizia accolgono con favore le norme sulla sanatoria edilizia contenute nel decreto “Salva casa”, che condona le irregolarità e che, come scrivono gli esperti di Edilportale, «riscrive il Testo Unico dell’edilizia» che risale a oltre vent’anni fa.

Grazie a quanto previsto nella parte che riguarda la sanatoria edilizia il decreto legge 29 maggio 2024, n. 69 su “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica” che dovrà essere definitivamente approvato dal Senato entro la scadenza del 28 luglio, privati e pubbliche amministrazioni possono presentare al Comune la Scia in sanatoria, con l’attestazione di un tecnico abilitato che certifichi la conformità degli interventi rispetto alle norme urbanistiche, sia a quelle vigenti al momento della domanda sia alle norme edilizie vigenti al momento della realizzazione.

Nulla di automatico da parte dell’ente pubblico, visto che può decidere di subordinare il rilascio della sanatoria alla realizzazione di opere, anche strutturali, indispensabili per l’adeguamento alle normative in materia di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti, superamento delle barriere architettoniche. E non è detto che tutto possa essere sanato, quindi non è esclusa la richiesta di rimozione di opere che comportino particolare abuso edilizio.

I privati che inoltrano la domanda di sanatoria edilizia 2024 devono pagare una sanzione pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, che deve comunque essere compresa tra 1.032 euro e 30.987 euro, mentre alle pubbliche amministrazioni la norma non richiede alcun pagamento.

Il Comune ha tempi prestabiliti per rispondere. L’ente pubblico deve infatti pronunciarsi entro 45 giorni per il permesso di costruire in sanatoria, 30 giorni per la Scia in sanatoria, 180 giorni per la richiesta del permesso di costruire o della Scia in sanatoria che riguardi interventi su immobili soggetti a vincolo. Se la risposta non arriva nei tempi stabiliti scatta il silenzio assenso.

«Accogliamo positivamente le nuove norme augurandoci che il Governo e i Comuni ci dicano come metterle in pratica», afferma Matteo Zambaldo, presidente di Fimaa Lecco a proposito del nuovo decreto .«Una norma che – secondo Zambaldo - porta nel mercato nazionale novità sostanziali in materia urbanistica. La norma aiuta a risolvere annose situazioni difficili, con pratiche più snelle e semplificazioni». E non è un condono, afferma Zambaldo: «Il condono punta a fare cassa sanando, perlopiù su base volontaria, una situazione a fronte di un corrispettivo economico. Ora invece c’è una normativa: a fronte della difformità si va in Comune e si sana in modo più snello adeguando l’immobile alle nuove regole».

Per aumentare l’offerta abitativa, il decreto modifica, abbassandoli, i requisiti minimi di superficie e di altezza degli appartamenti, che dovranno misurare 20mq (per una persona, 28 per due) ed essere alti 2,40 metri: «rispetto agli attuali 28 mq per un monolocale, 20 mq mi sembrano una riduzione un po’ eccessiva. Così come per l’altezza», afferma Zambaldo.Gli aspetti positivi stanno in pratiche più snelle e nei cambi di destinazione d’uso, «cosa importantissima – sottolinea Zambaldo - per il Comune di Lecco dove tanti uffici e laboratori possono essere convertiti in loft. I cambi d’uso in particolare possono essere una leva a favore del mercato immobiliare».

Ad esempio, chi oggi ha un ufficio in centro a Lecco sui 150 mq fatica a collocarlo poiché oggi gli uffici tendono a unirsi in studi associati e co-working, considerando anche che lo smart working ne ha ridimensionato l’utilità. Un proprietario ora potrà fare un cambio d’uso anche non oneroso, senza opere di ristrutturazione, e mettere rapidamente sul mercato l’immobile per uso abitativo. «E se non lo si vuole vendere – aggiunge Zambaldo - lo si affitta, magari suddividendolo in più stanze, con due bagni e una cucina da destinare per l’affitto a studenti».

Addio, col nuovo decreto, al requisito della doppia conformità con cui dimostrare all’amministrazione competente che l’intervento soggetto a sanatoria sia conforme alle normative urbanistico-edilizie sia al momento in cui sono stati eseguiti i lavori, sia al momento della presentazione della richiesta di sanatoria. La nuova norma riguarda gli interventi realizzati entro l’11 maggio 2006 e riguarda sia le difformità parziali sia le variazioni essenzialil.

Ora «la norma – afferma Zambaldo - prevede che sia sufficiente uno stato legittimo redatto da un tecnico alternativamente al titolo abilitativo che ha previsto la costruzione: abbiamo delle situazioni in Italia, in diversa misura da Nord a Sud, dove i Comuni hanno perso il titolo edilizio. Quindi quando noi per un immobile facciamo l’accesso agli atti e non abbiamo la concessione, l’autorizzazione o la Scia, è difficile riuscire a fare una compravendita. Lo stato legittimo redatto da un tecnico sana questo problema».